Sempre que se compra um imóvel na planta, é comum dar de cara com um índice usado no reajuste das parcelas durante a construção, o INCC
INCC ou Índice Nacional de Custo da Construção como o próprio nome já diz, é um índice que mede a variação dos custos envolvidos na construção habitacional. Criado pela Fundação Getúlio Vargas, sua primeira apuração foi em 1944, mas só começou a ser divulgado em 1950. Foi o primeiro índice oficial da construção civil no país.
As informações para o seu cálculo são coletadas em 7 capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.
Para calcular o índice, são apurados os custos de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. A pesquisa dessas informações é feita entre o 1º e o último dia do mês de referência para o INCC –DI, entre os dias 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência para o INCC-M e entre os dias 11 do mês anterior e o dia 10 de referência para o INCC-10.
Influência do INCC
Ao comprar um imóvel na planta, você está financiando a construção do empreendimento. Exatamente pelo fato de que acompanha a variação de custo da construção civil, o INCC é usado para reajustar o saldo devedor durante a fase de construção do imóvel ou até a quitação do saldo devedor.
Em termos práticos, se você fosse construir uma casa, antes de começar a construção em si, você definiria um budget e um prazo para a obra. Porém, ao longo do período da construção haveria variação nos custos dos materiais, equipamentos e serviços utilizados. Essa variação dos custos teria que ser complementada no budget para que a obra fosse terminada da maneira com foi planejada.
Esta é a mesma lógica para a aplicação do INCC no reajuste do saldo devedor durante o período da construção. Vale ressaltar que INCC não é juros e nem pode ser cobrado junto com juros, ele simplesmente corrige o valor do saldo devedor para ajustá-lo à variação dos custos da construção.
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Como é feito o calculo?
A dúvida mais comum é sobre o cálculo em si. Como foi dito anteriormente, o INCC só é aplicado sobre o saldo devedor.
Suponhamos que o saldo devedor seja de R$ 100.000,00, sendo 100 parcelas de R$ 1.000. Assim, imagine que a primeira parcela é para dezembro de 2017. O cálculo deve ser feito considerando o mês de referência do INCC, que são os dois meses anteriores ao do pagamento (o cálculo será feito em novembro, utilizando o ultimo índice divulgado que será o de outubro e o vencimento será em dezembro).
Consultamos a tabela de reajuste para saber o INCC de outubro de 2017, ou seja, dois meses antes do pagamento em questão.
Neste período o INCC ficou em 0,31%. Vamos multiplicar o saldo total financiado pelo índice de outubro. Portanto, a conta ficará assim:
R$ 100.000,00 x 0,31% = 310,00
Agora o saldo devedor total passa a ser de R$ 100.310,00.
Consequentemente, a parcela a ser paga em dezembro sobe para R$ 1.003,10. Subtraímos o saldo restante e atualizamos as demais parcelas. O saldo é de R$ 99.306,90. No mês seguinte, ocorrerá novo cálculo e assim por diante até a finalização da obra, ou se o comprador puder quitar o saldo que ainda falta.
Atenção ao reajuste quando financiar um imóvel em construção
O exemplo pode parecer indiferente, mas vale lembrar que esse cálculo não inclui encargos e juros. Além disso, o percentual do índice é variável. Por isso, é muito importante compreender o que é INCC e como é feito o cálculo para evitar surpresas desagradáveis.
Por influenciar no orçamento mensal das famílias, é fundamental que a incorporadora e as empresas envolvidas no processo de compra sejam muito claras e corretas com o comprador. Muitas preocupações podem atrapalhar a compra do imóvel.
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