Saiba como fazer uma estimativa de custos no BIM

Através do BIM existem vantagens importantes, a principal delas é a aquisição de quantitativos de materiais e áreas. O BIM pode proporcionar orçamentos e estimavas de custos precisos. Para isso tem muitos métodos de obtenção de estimavas de custos, até por ser de uso obrigatório o da norma ABNT NBR 12721:2007 Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária.

Com esta lógica ela propõe um “coeficiente” – um multiplicador a ser aplicado à área de construção conforme o seu tipo. Assim, uma garagem no subsolo teria um coeficiente de 0,50; varandas, entre 0,75 a 1,0; terraços, entre 0,30 a 0,60; etc..

Leia: Entenda o que é o BIM | 

Surge imediatamente o primeiro questionamento: afinal que coeficiente devemos utilizar em cada caso? E se tivermos diversos pavimentos nos subsolos, os mais profundos não serão mais caros? Na verdade, o objetivo da norma não é a obtenção de um “orçamento”, mas a avaliação de custos relativos fundamentalmente para o “rateio de custos de construção” numa incorporação imobiliária. E para isso não é preciso uma precisão elevada, pois o que interessa é a proporcionalidade entre unidades.

No BIM podemos obter estimativas “automáticas” de modo bastante simples: classificar as áreas conforme seus diferentes coeficientes, ou seja, diferenciar tipos de pisos ou lajes conforme os coeficientes previstos. Deste modo teremos áreas privativas com coeficiente 1, áreas de garagens com coeficiente 2, etc.,

Na prática o esforço de classificação pode ser melhor aproveitado, pois se para efeito de estimativa de custo áreas internas de uma unidade podem ser consideradas com mesmo coeficiente que uma varanda (1,0) no cômputo de área edificada elas são diferenciadas. Assim sendo, para ser utilizada em ambos os casos a classificação deve ser cruzada, de modo que tanto seja possível fazer uma tabela de área equivalente como de área edificada, conforme o critério da lei municipal, o que poupa trabalho para o projetista.

Porém, estimativas de custos necessitam ser elaboradas também em estudos de massa, onde o particionamento das áreas ainda não está completamente definido. Neste caso, os coeficientes devem ser definidos em função de monitoramento de custos de orçamentos de obras anteriores com as mesmas características.

Um item de custo relevante em qualquer obra é o “envelope”, o conjunto de fachadas. Ele tem uma participação importante no custo total e separar este item do custo dos pisos leva a uma maior precisão na estimativa e na qualidade da análise de alternativas de solução. Isso porque a comparação entre áreas de fachadas e de piso é o índice de compacidade, um indicador de eficiência no aproveitamento de áreas de construção.

 O custo das fachadas sobre o total da obra varia muito, não só devido a esta relação, mas também pelo seu acabamento. Em obras de alto padrão pode chegar a 20% do valor da obra, ou seja, a variação de área da fachada implica em uma variação expressiva na precisão da estimativa.

Para essas estimativas baseadas em estudos de massa também devem ser criadas diversas categorias de lajes de pisos, classificadas conforme alguns tipos, como por exemplo residencial, comercial, corporativo, lojas de shopping, etc… se for o caso, ainda podem ser subdivididas em baixo, médio ou alto padrão. Do mesmo modo também teremos fachadas de diversos padrões e subsolos mais ou menos profundos, ou que levem em consideração as condições externas de solo.

O importante é que estes valores de custo por m² estejam baseados nos processos construtivos de quem os executa. Ainda que seja possível utilizar bases de dados públicas para desenvolver estes valores de referência, será preciso definir os processos que serão utilizados e não se esquecer que nestas bases diversos fatores de custos não estão considerados, tais como elevadores, fundações, BDI, custos administrativos e de comercialização, taxa de imprevistos e de riscos, tampouco os custos financeiros do empreendimento. Eles podem representar um acréscimo às vezes superior a 50% sobre os custos diretos

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